Bu özel haberimizde, kira piyasasındaki bu dramatik değişimi tetikleyen faktörleri ve etkilerini mercek altına alıyoruz.

On Yıl Önceki Durum: Sakin Bir Piyasadan Fırtınaya Doğru

Yaklaşık on yıl önce, yani 2015-2017 döneminde Türkiye'deki kira piyasası bugünküne kıyasla çok daha dengeliydi. Enflasyonun nispeten kontrol altında olduğu bu dönemde, kira artış oranları genellikle yıllık enflasyonun veya belirlenen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışlarının biraz üzerinde seyrediyordu. Büyükşehirlerde bile, özellikle eski binalarda, ortalama bir maaşla makul büyüklükte bir daire kiralamak mümkündü. O dönemde, yeni yapılan konut projelerinin arzı da piyasada belirli bir denge sağlıyordu.

Dönüm Noktası: 2020 ve Sonrası

Kira piyasasında asıl kırılma noktası 2020 yılı oldu. Bu dönemde yaşanan küresel ve yerel gelişmeler, kira fiyatlarını adeta fırlattı:

• Pandemi Etkisi ve Arz Kısıtlamaları: COVID-19 pandemisi, inşaat sektöründe tedarik zinciri aksaklıklarına yol açtı ve yeni konut arzını yavaşlattı. Aynı zamanda, pandeminin belirsiz ortamında ev sahipleri evlerini satmak yerine kiraya vermeyi tercih etti, bu da bir miktar arz düşüşüne neden oldu. Şehir dışına göç edenlerin geri dönmesi de talebi artırdı.

• Enflasyon Şoku ve Hayat Pahalılığı: 2021 ve özellikle 2022'den itibaren Türkiye'de rekor seviyelere ulaşan enflasyon, kira fiyatlarındaki artışı tetikleyen en önemli faktörlerden biriydi. Ev sahipleri, gelirlerinin enflasyon karşısında erimesini engellemek amacıyla kiraları artırmak zorunda kaldı.

• Döviz Kuru Dalgalanmaları: Türk lirasının döviz karşısında değer kaybetmesi, özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında maliyetleri artırdı. İnşaat maliyetlerindeki artışlar da (ithal malzeme girdileri nedeniyle) yeni konut fiyatlarını ve dolayısıyla kira beklentilerini yukarı çekti.

• Yabancıların Konut Talebi: Özellikle son yıllarda, oturum izni veya vatandaşlık almak amacıyla Türkiye'den konut alan yabancıların sayısı arttı. Bu durum, özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde konut talebini yükseltti ve kira fiyatları üzerinde ek bir baskı oluşturdu.

• Deprem Etkisi: 6 Şubat 2023 depremleri, özellikle etkilenen bölgelerde konutları yıkılan veya hasar gören milyonlarca insanın diğer şehirlere göç etmesine neden oldu. Bu durum, başta İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirler olmak üzere birçok ilde kira talebinde ani ve büyük bir artışa yol açtı. Güvenli binalara olan talep de kiraları yukarı çekti.

• Kiralık Konut Arzının Azalması: Yüksek enflasyon ve artan maliyetler nedeniyle ev sahipleri, evlerini satıp daha karlı yatırım araçlarına yönelme eğilimi gösterdi. Ayrıca, kısa dönemli kiralamaların (AirBnB gibi platformlar aracılığıyla) cazibesi de uzun dönemli kiralık konut arzını azalttı.

Veriler Ne Anlatıyor?

TÜİK verileri ve bağımsız araştırma şirketlerinin raporları, son yıllardaki kira artışlarının ürkütücü boyutlara ulaştığını gösteriyor. Örneğin, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi'ne göre, konut fiyatlarındaki artışlar kira artışlarını da tetikledi. Birçok büyükşehirde, özellikle popüler semtlerde kira fiyatları son 3-4 yılda yüzde 300 ila yüzde 500'ün üzerinde artış gösterdi. Bazı bölgelerde bu oranların çok daha yüksek olduğu gözlemlendi.

Örneğin, İstanbul'da 2015 yılında 1.500-2.000 TL bandında kiralanabilen ortalama bir dairenin kirası, 2024 sonu itibarıyla 15.000-25.000 TL bandına fırladı. Asgari ücretin aynı oranda artmaması, kiracıların alım gücünü ciddi şekilde düşürdü ve birçok aileyi zor durumda bıraktı.

Hükümet Müdahaleleri ve Etkileri

Hükümet, kira fiyatlarındaki fahiş artışları durdurmak amacıyla bazı önlemler aldı:

• Yüzde 25 Kira Artış Sınırı: 2022 Temmuz ayında başlatılan ve son olarak 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılan yüzde 25 kira artış sınırı, kiracıları korumayı amaçladı. Ancak bu uygulama, piyasada çeşitli sorunlara yol açtı. Ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar arttı, tahliye davaları çoğaldı. Ayrıca, bazı ev sahipleri, yeni kiracı bulmak adına yüksek fiyatlar talep ederken, mevcut kiracılarının sözleşmelerini yenilemekten kaçındı.

• Arabuluculuk Sistemi: Kira uyuşmazlıkları için zorunlu arabuluculuk sistemi getirilmesi, mahkemelerin yükünü hafifletmeyi ve tarafları uzlaşmaya teşvik etmeyi hedefledi.

Gelecek İçin Beklentiler ve Çözüm Önerileri

Türkiye'de kira piyasasının önümüzdeki dönemde nasıl seyredeceği belirsizliğini koruyor. Enflasyonla mücadele politikaları, konut arzının artırılması ve ekonomik istikrarın sağlanması, kira fiyatları üzerinde belirleyici olacak.

Uzmanlar, kalıcı bir çözüm için aşağıdaki adımların atılması gerektiğini vurguluyor:

• Konut Arzının Artırılması: Özellikle sosyal konut projeleri ve uygun maliyetli yeni konut üretiminin hızlandırılması.

• Kentsel Dönüşümün Hızlandırılması: Güvenli ve modern konut stokunun artırılması.

• Ekonomik İstikrar ve Enflasyonla Mücadele: Enflasyonun düşürülmesi, kira artışlarını doğal seyrine döndürecektir.

• Kısa Dönemli Kiralamaların Düzenlenmesi: Turistik bölgelerde kısa dönemli kiralamaların uzun dönemli konut arzını etkilememesi için denetim ve düzenlemeler yapılması.

• Adil Vergilendirme Politikaları: Konut piyasasındaki spekülatif hareketleri önlemeye yönelik vergi düzenlemeleri.

Türkiye'de kira piyasası, son on yılda sadece ekonomik bir mesele olmaktan çıkarak, sosyal bir sorun haline geldi. Milyonlarca ailenin barınma hakkını doğrudan etkileyen bu durum, kapsamlı ve sürdürülebilir çözümler gerektiriyor.

Siz son on yılda kira fiyatlarındaki bu değişimi nasıl deneyimlediniz? Yorumlarınızı bekliyoruz.